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深部分小产权建议收购价出台 70.7%人嫌低

发布时间:2017-05-20 11:46:35点击率:

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在寸土寸金的深圳,总是流传着”拆富一族”的神话,拆迁、暴富等词也一直吸引着网友的眼球。近期,深圳市规划国土委官方网站发布了关于房屋征收补偿基准价格的通知,该通知对住宅类历史遗留违法建筑的征收补偿有了明确“官方”指导价。其中,价格最高的是福田香蜜湖街道的41200元/平,价格最低的是大鹏南澳街道,征收价格仅为8400元/平。文件一出,待拆迁业主和开发商会如何看待?他们的心态又将发生什么变化?

深圳小产权房转正是谣言 只有这两类建筑适用标准

首先应该明确的是,《深圳市房屋征收补偿基准价格》文件的出台并不意味着深圳小产权房转正有望了,相反,此文件和现在市面上流通的小产权房并无什么直接关系,文件中的补偿基准价格是针对特定的、符合条件的历史遗留建筑,深圳市房地产研究中心主任王锋对条件范围进行了解读:

第一种情形是:根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其配套政策处理取得“绿本”房产证的原农村私房。

第二种情形是:属于《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其配套政策规定的处理范围但尚未处理的违法私房。

7成受访者认为官方价比预想低 7.1%人要做钉子户

对于文件中明码标出的“官方指导价”,广大业主怎么看呢?对此,腾讯房产进行了一场网络问卷调查,调查结果显示,有61.1%的已经拆迁完的业主表示官方价格比当初自己拆迁时的定价标准高,另外38.9%的人称低于当时拆迁价格。而在待拆迁业主群体中,有70.7%认为这个官方收购价比预想的要低,10.3%认为比预想高,还有19%业主称符合预想。

在此标准之下,业主的心态又是怎样的呢?从调查结果中可看出,有74.2%业主只考虑补偿房产,10.2%同意按照标准补偿现金,0.8%会将手头房产卖出,7.8%选择和开发商或者政府协商,还有7.1%表示要做钉子户。腾讯房产了解到,在龙岗中心城的一旧改项目就遇到了有村民不满意开发商给出的现金补偿条例,而将手头待拆迁房产卖出的案例。据悉,该旧改项目拆迁标准是直接拿现金补偿1万元/平,或者按建筑面积赔偿同面积商品房。但有村民想快速变现,又觉得现金补偿实在太低,故以2.5万/平的价格将名下房产卖出。而开发商为了顺利推进旧改项目,也愿意同购房者签订补偿协议,楼盘建成后按1比1补偿房产,按中介说法,该楼盘2、3年建成时预计要卖到7、8万元/平。

对于这份“指导价”,网友的态度不尽相同,一位网友向腾讯房产表示,这份指导价符合现在市场价格,可以解决历史遗留的问题 。另一位网友表示,如果要征收,只考虑补同等平方数房产,不考虑现金补偿。还有网友认为,“小产权的事是历史遗留,购房者只是普通住户,我们所要的无非还是安居乐业,并不是囤积居奇,如果有办法,我们也不想做小产权房主。所以希望规土委认真考虑百姓需求,我们没想占谁的便宜,只希望一辈子的辛苦劳作不要化为乌有。”

大冲拆迁户嫌官方价低 专家称政府征收肯定低于商业收购价

在深圳的城市更新进程中,不乏有很多业主已经经历了拆迁,那他们对于这份《深圳市房屋征收补偿基准价格》又是如何看待呢?一位大冲旧改的拆迁户李先生告诉腾讯房产,他家获得了2套110平左右的房产补偿,再加上一定数额的租金补贴。而和《深圳市房屋征收补偿基准价格》中大冲所属的粤海街道39800元/平的补偿标准相比,李先生感叹,如果按照这个价格,完全无法买到和之前同位置同户型的房产。

针对此份官方参考价出台的意义,深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉向腾讯房产表示,这份指导价主要是给符合规定的小产权房业主一个相对清晰的预期,避免他们在征收过程中漫天要价。至于参考价和市场价的差距很大,是因为政府的征地主要是用作公共利益或建设公共设施,比如地铁、学校之类,那么自然和商业的城市更新征收价格相比要低上许多。此前也有媒体报道过,深圳地铁6号线沿线物业的拆迁赔偿标准是每平方米1万元,个别村民想要得到相同面积的商品房补偿,但政府无法同意此类诉求,导致6号线建设被延误。

李宇嘉还强调,《深圳市房屋征收补偿基准价格》只是针对政府征收物业的现金赔偿参考标准,并不限制其他房地产开发商和业主的赔偿谈判。

开发商对拆迁户频频让利 参考价对其有何指导意义?

往往,开发商为了保证项目的顺利运行,在和业主谈判的过程中不得不频频让步。2016年中旬,万科和佳兆业为了争夺南园新村业主的开发权,相继提出了1:1.4的拆赔比,这一拆赔比例已经高出了2010年底益田集团对罗湖木头龙小区开出的补偿标准1:1.3,成为深圳史上最高的拆迁赔偿比例。虽然政府已经紧急叫停了两房的改造行为,但这也成为了一桩标志性的事件。而这样超高比例的拆赔比已经成为了历史,去年政府曝光的一则《深圳市加强城市更新实施工作的有关暂行措施》文件中,要求拆赔比原则上是 1:1,且需要100%业主同意才能拆。可以看出,深圳政府也在推进城市更新项目方面做出了众多努力。

那么这一官方参考价的出台对于开发商有何意义?又能否推进城市更新项目的进程?正如一位开发商网友所言,基准价格的出台,势必会让企业和拆迁户之间,尤其是股份公司的村民私宅动迁谈判上增加难度,一边是政府政策性指导文件,一边是村民的个人意愿,企业为推动项目的开发进程,如何谈判博弈,确实不好操作。虽然政府出台的征收补偿标准一定程度上可以抑制小产权房业主的拆迁赔偿预期,缓解不断高涨的拆迁补偿成本,但能否取到实质效果,后续推进之路还很漫长。

作者:吴彭瑾莹

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